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【SAP売主】 販売中の投資用不動産をオサライします ~グランエッグス仲池上~

posted on 2016.08.19

本日も全国的に暑かったですね。

中には体温よりも気温が上がっている地域もあるようで、年々酷暑が厳しくなっているように感じます。

そんな暑い日に新規物件の現場検査でした。

もうベトベトです(苦)

 

そのような日はやはり涼しい場所で冷静に販売中の弊社売主物件のオサライをしてみましょう。

前回に引き続いて投資用不動産「グランエッグス仲池上」です。

 

ⅱ. グランエッグス仲池上

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都営浅草線始発の「西馬込駅」徒歩8分、池上本門寺最寄りの東急池上線「池上駅」からも徒歩13分で歩けます。

物件概要 ⇒ http://shimada-sap.co.jp/investment/1055/

こちらの物件もグッドデザイン賞受賞の「1ROOMプラス」を活用し、小さい土地ながら土地のポテンシャルをフル活用しています。

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現況満室で、新築時からずっと稼働の良い物件です。

土地自体も財務省から購入していますので、権利関係もまったく問題ございません。

 

【年間収入】

現況年収6,912,000円(表面利回り6.01%)

【年間支出】

①PM費(月額31,104円) 373,248円 ②BM費(月額22,680円) 272,160円

③インターネット利用料(月額17,280円) 207,360円

④固都税 223,772円 ⑤地震付き火災保険 69,080円

【年間キャッシュフロー】

5,766,380円(CF利回り5.01%)

【年間減価償却費】

建物価格47,222,223円×0.046=2,172,222円

【参考相続税評価額】

3,870万円(売買価格の約33%)

今回の所得税は減価償却してもしなくても、330万円超~695万円以下に該当するので、

 税率20%で控除額が427,500円となります。

よって、(5,766,380-2,172,222)×20%-427,500=291,331円となり、収入から大幅に経費化できていることがわかります。

さらに、相続税対策でお探しという事であれば、現金保有に対し、33%の圧縮効果があります。

経費化としても、節税目的としてもすぐれたパフォーマンスがあることがわかりますね。

さらに事業規模(5棟10戸以上)の基準を満たせば青色申告控除でさらに不動産所得から60万円も控除されます。

面倒かもしれませんが、60万円稼ぐ事を考えれば青色申告の労力は目をつぶれるのではないでしょうか?

もしご自身で申告作業をすることが面倒であれば、専門の税理士もご紹介できますのでお気軽にお問い合わせください。

 

次回は「東中野テラス」で計算してみます。

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ランニングマン