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物件レポート グランエッグス渋谷本町【建築中】売主投資用不動産

【SAP売主】 販売中の投資用不動産をオサライします ~グランエッグス渋谷本町~

posted on 2016.08.17

今年の不動産業界は、10日~17日まで夏休みを取られる方が多いような気がします。

投資家の皆様も、仲介業者様も酷暑の中、物件を見に行くのは大変ですよね。

そのような時は暑い現場より、涼しいところで冷静に投資分析をしてみましょう。

 

と、いう訳で、いま販売している弊社売主物件をオサライしてみようと思います。

すでに現場を見られて検討前の方も、涼しくなってから検討してみようとお考えだった方も今一度ご検討の機会にしていただければと思います。

 

ⅰ. グランエッグス渋谷本町

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京王線「幡ヶ谷駅」徒歩10分、大江戸線「西新宿五丁目駅」にも14分で歩けます。

物件情報⇒ http://shimada-sap.co.jp/investment/938/

この物件は渋谷区アドレスで、前面道路も広く、整形地に建っています。

容積率が高く、土地のポテンシャルを最大限活用できていることも特徴です。

内装はグッドデザイン賞2015受賞の「1Roomプラス」をふんだんに用いて、和洋のバランスを見事に整えています。

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完成してから入居の稼働率もよく、現在では01号室のたった1室のみが募集中の状況です。

 

【年間収入】

予定年収10,332,000円(表面利回り5.40%)

【年間支出】

①PM費(月額46,494円) 557,928円 ②BM費(月額18,900円) 226,800円

③インターネット利用料(月額17,280円) 207,360円

④固都税 481,485円 ⑤地震付き火災保険 106,820円

【年間キャッシュフロー】

8,751,607円(CF利回り4.58%)

【年間減価償却費】

建物価格57,407,408円×0.046=2,640,740円

【参考相続税評価額】

71,800,000円(売買価格の約37%)

 

ご存知の通り、減価償却は売り上げをなかったことにしてくれます。

その他に収入が無く、年間キャッシュフローそのままの収入があったと仮定すると、23%課税されて636,000円の控除を受けますので、1,376,869円の課税となります。

が、不動産投資は減価償却がありますので、実際は6,110,867円に対しての課税になります。

そうすると税率が一段下がり、20%課税に427,500円控除となりますので、794,673円と約58万円の節税ができてしまいます。

 

さらに、相続税対策でお探しという事であれば、現金保有に対し、37%の圧縮効果があります。

 

投資用不動産は数ある投資商品の中でも、いろいろな場面に対応した優れた投資商品だということがわかりますね。

上記の計算は、その他の収入や資産があればもちろん合算しなければいけませんの、あくまで数値はご参考までに。

専門の税理士もご紹介できますので、更にご相談されたい方はHP右上にある「お問い合わせ」からお気軽にご連絡ください。

 

予定では3物件を分析してみようとしていたのですが、ボリュームの都合上、3回に分けてオサライすることにします。

近日中にアップしますね。

 

ランニングマン